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    寫字樓困局與突圍:如何留住租戶?科技地產+綠色建筑

    2019年09月10日  來源:第一太平戴維斯

    2019年上半年北京寫字樓市場整體表現較去年同期有所下滑,受到諸多因素的影響,寫字樓市場由持續多年的上升周期開始進入調整周期。以往北京寫字樓市場作為大陸地區最為穩定的區域市場,呈現出租金穩中有升、空置率長期處于低位的特征;而在現價段,以往堅挺的租金價格開始出現松動,空置率逐漸走高,市場的不確定因素逐漸增多。

    相關研究數據顯示:2019年上半年,全市寫字樓市場凈吸納量僅為6.15萬平方米。第二季度,全市空置率上漲1.5個百分點至8.6%。全市平均租金降至人民幣每平方米每月368.3元,寫字樓租金指數環比下降0.7%,連續第2個季度出現環比下降。受市場需求疲軟的影響受需求減弱影響,近一半商圈空置率環比出現上漲,大部分商務區的租金指數環比出現小幅下降。

    研判宏觀經濟走勢

    2018年以來社會融資增速下滑,經濟下行壓力漸顯。央行設計“去杠桿”路徑以期借表內貸款及債券融資對沖表外下跌影響。近年來,央行持續推進金融供給側結構性改革,金融服務實體經濟效果得到持續提升。

    北京地區生產總值及第三產業增加值

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    2019年上半年,北京地區生產總值15212.5億元,增長率6.3%。同期,第三產業增加值12590.5億元,增長率6.5%,占比82.8%,在全國范圍內處于領先地位。良好的經濟結構利好北京寫字樓市場,基本面夯實、風險可控。寫字樓市場正進入全新發展周期。業主端需要調整租賃策略,強化自身實力,尋找新動能。

    中央政府在近期出臺多條利好政策,進一步擴大外資準入的行業與范圍,此舉為外國投資者及企業提供了參與中國經濟增長的新途徑,有效提升了中國市場對外資的吸引力,并為強化中國市場在全球金融貿易領域的參與度、激發全球金融領域的發展潛力做出了相應的貢獻。

    需求端畫像變化分析

    基于2018年市場成交需求分析,IT及高科技、金融、專業服務類企業牢牢占據寫字樓市場承租面積的前三位,三者占比之和高達69%。北京寫字樓市場的核心租戶已經由傳統行業(如制造、能源等)轉移至IT及高科技、金融與專業服務類的企業。2019年上半年的市場成交情況,IT及高科技、專業服務及金融類企業承租面積仍然領先,但占比有所下降。

    寫字樓市場租賃成交的行業分布情況*

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    2018


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    2019H1


    自2018年下半年起,寫字樓租賃的主要驅動行業如金融、IT、互聯網等均面臨調整與波動,導致企業謹慎擴張、租賃需求走弱?,F階段文化傳媒類企業承租能力較差,對寫字樓的租賃需求有限。部分實體行業發展出現回暖,租賃需求有所提升。

    租戶類型占比分析 – 2019H1 Vs 2018

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    2018年的北京寫字樓租賃成交面積以內資租戶為絕對主導,內資與外資(合資)承租面積比重呈現“80:20”分布。2019年上半年,內資企業占比77.5%,其余為外資及合資。盡管內資企業仍占主導地位,但成交份額有所下降。近期政府接連發布政策,進一步擴大鼓勵外商投資的行業和領域,以期創造更加開放、友好的投資環境,吸引外商來華投資。外資租戶的承租面積顯著上升,占比超過兩成。

    如何提升寫字樓自身軟硬實力

    針對目前房地產未來市場服務及行業發展趨勢,如何留住租戶呢?

    第一,科技地產。充分運用云計算、物聯網、大數據、人工智能、地理信息等新一代信息技術,創新管理模式,打造的新一代房地產物管服務,例如Savills MDI移動化平臺管理,室內3D導航及定位,安防消防智能管理等,強化寫字樓體驗。

    第二,綠色建筑。提升租戶的幸福感。日常生活中,城市人口約90%的時間在各種建筑物中度過,建筑物能耗占全社會能耗的46.7%,對環境能耗負擔及身心健康問題不可小覷。近年來,LEED、WELL、Fitwel等綠色建筑認證咨詢和資產管理服務,日漸聚焦業內關注。這也是為客戶提供的重要服務之一。

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